切入環(huán)保 雅居樂(lè)做滿三年“學(xué)徒”
偌大的穩(wěn)定化/固化車間內(nèi),三兩穿著綠色工衣的工人正將懸掛著的危險(xiǎn)廢物進(jìn)行固化處理,這樣一個(gè)車間,標(biāo)配10多位工人,一天大概可以處理100噸不符合直接入場(chǎng)填埋標(biāo)準(zhǔn)的危險(xiǎn)廢物。
從車間往前再走幾十米,是這些危險(xiǎn)廢棄物的終端處置場(chǎng)所——總占地130畝的安全填埋場(chǎng),服務(wù)期16年,運(yùn)營(yíng)期長(zhǎng)達(dá)30年,處理規(guī)模達(dá)到8萬(wàn)噸/年。
在安全填埋場(chǎng)的周邊,還分布有2個(gè)危廢貯存?zhèn)}庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室、污水處理站、干化車間——這是雅居樂(lè)環(huán)保集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“雅居樂(lè)環(huán)保”)眾多下屬項(xiàng)目之一的江蘇和合項(xiàng)目。
按照官方數(shù)據(jù),整個(gè)項(xiàng)目投入3億元,建設(shè)周期為5年。
成立環(huán)保集團(tuán)的2015年,雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“雅居樂(lè)”)銷售總金額剛剛達(dá)到414.21億元。彼時(shí),地產(chǎn)第一梯隊(duì)的萬(wàn)科、恒大、綠地銷售業(yè)績(jī)都已超過(guò)2000億元。
“是加大力量做成1000-2000億量級(jí)的房地產(chǎn)巨無(wú)霸,或者發(fā)展多元化?”雅居樂(lè)控股副總裁兼雅居樂(lè)環(huán)保集團(tuán)總裁李雪君告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),思考的結(jié)果是多元化。
從市場(chǎng)上各類房企的轉(zhuǎn)型布局來(lái)看,大致可分為“相關(guān)多元化”和“跨界多元化”兩大類。“相關(guān)多元化”是圍繞地產(chǎn)主業(yè)上下游延伸出周邊業(yè)務(wù),“跨界多元化”的業(yè)務(wù)則與地產(chǎn)看似無(wú)明顯交叉。
而環(huán)保是雅居樂(lè)經(jīng)過(guò)頭腦風(fēng)暴、深入調(diào)研評(píng)估之后,篩選出來(lái)的一個(gè)重要業(yè)務(wù)命題。
雅居樂(lè)的環(huán)保業(yè)務(wù)聚焦固體廢棄物、環(huán)境修復(fù)和水務(wù)三大領(lǐng)域。截至2018年6月,在固廢處理的細(xì)分領(lǐng)域危廢處理上,雅居樂(lè)環(huán)保集團(tuán)擁有超200萬(wàn)噸/年的危廢處理資質(zhì)和超1200萬(wàn)立方米的安全填埋場(chǎng)庫(kù)容,位居行業(yè)第一。
“為什么選擇危廢作為切入點(diǎn)進(jìn)入環(huán)保,除了國(guó)家政策和工業(yè)危廢的產(chǎn)能嚴(yán)重不匹配現(xiàn)狀之外,最關(guān)鍵是當(dāng)時(shí)我們看到做危廢的企業(yè)都比較小且亂,就像幾十年前的房地產(chǎn)。”李雪君說(shuō),如果雅居樂(lè)采用好的管理與理念來(lái)做這件事,便有快速成為標(biāo)桿的可能性。
先買,再消化,然后提升
傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)如何快速進(jìn)入一個(gè)全新的領(lǐng)域,雅居樂(lè)采取的首個(gè)路徑是“買買買”。僅2017年一年,雅居樂(lè)環(huán)保就相繼收購(gòu)14家環(huán)保公司股權(quán);今年以來(lái),又先后控股了5家環(huán)保公司。
“關(guān)于并購(gòu)對(duì)象的選擇我們有很多考量。”李雪君說(shuō),政策、市場(chǎng)都在考量范圍內(nèi),如果是成熟或在建的環(huán)保企業(yè),還要選擇這家企業(yè)的工藝、設(shè)施設(shè)備、管理團(tuán)隊(duì)。
投資指標(biāo)是收購(gòu)的核心要素,雅居樂(lè)環(huán)保要求的投資回報(bào)期,原則上不高于8年;IRR(內(nèi)部收益率)必須大于或等于10%,這是投資底線。“如果這兩個(gè)數(shù)都算不過(guò)賬,我們就PASS掉。”李雪君稱。
據(jù)介紹,雅居樂(lè)迄今為止在環(huán)保已經(jīng)投入100億元,未來(lái)三年還將投入200億元。
大量資金投入,雅居樂(lè)內(nèi)部的資本平臺(tái)是關(guān)鍵。按照李雪君的說(shuō)法,起步階段是自有資金為主。之前,雅居樂(lè)環(huán)保也曾與工商銀行廣東分行簽訂戰(zhàn)略金融合作,合作額度為100億元,并和中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行、中信證券、招商證券、國(guó)泰君安證券等諸多金融機(jī)構(gòu)達(dá)成緊密合作關(guān)系。
此外,雅居樂(lè)環(huán)保在并購(gòu)和建設(shè)期的融資也有優(yōu)勢(shì)。“環(huán)保享受國(guó)家和銀行的優(yōu)惠政策利好,這種貸款的成本相比房地產(chǎn)領(lǐng)域便宜。比如,當(dāng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款利率上浮20%左右,環(huán)保領(lǐng)域的貸款成本可能只上浮5%。”李雪君透露,下半年將有4-5個(gè)新項(xiàng)目要投產(chǎn),一旦進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段,雅居樂(lè)環(huán)保的現(xiàn)金流也非常好,基本沒(méi)有太多的應(yīng)收賬款,也沒(méi)有貸壞賬,資金不會(huì)形成壓力。去年,雅居樂(lè)環(huán)保已經(jīng)盈利了2000萬(wàn)元左右,今年利潤(rùn)預(yù)計(jì)不錯(cuò)。
按照計(jì)劃,雅居樂(lè)環(huán)保將分拆上市,未來(lái)資本市場(chǎng)也是融資渠道之一。
不過(guò),一項(xiàng)新業(yè)務(wù)如果僅靠單純的“買買買”,很難形成新的效益和能量,雅居樂(lè)環(huán)保選擇的最終路徑是先買再消化,然后提升。
李雪君表示,雅居樂(lè)環(huán)保的并購(gòu)不是財(cái)務(wù)投資,也不是買一只雞,養(yǎng)到一定的程度價(jià)格最高時(shí)就把它賣掉,與常規(guī)基金或者投行的資本投資、投機(jī)性投資是兩回事。“無(wú)論是一個(gè)雞蛋,還是一只正在成長(zhǎng)的小雞,抑或已經(jīng)持續(xù)下單的母雞,只要預(yù)期是好的,我們就并購(gòu)回來(lái),實(shí)實(shí)在在經(jīng)營(yíng),自己培養(yǎng)人才、引進(jìn)技術(shù)、應(yīng)用技術(shù)、改善技術(shù),讓它下更多、更好的蛋。”在李雪君看來(lái),環(huán)保跟房地產(chǎn)不一樣,房地產(chǎn)是一塊地開(kāi)發(fā)完畢就一錘子買賣,環(huán)保只要合法合規(guī)經(jīng)營(yíng),是可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。
從“買買買”邏輯來(lái)分析,雅居樂(lè)環(huán)保集團(tuán)目前大部分收購(gòu)都非100%全資收購(gòu),而是采取控股并購(gòu)方式。這種方式的具體操作手法是,前期主要在硬件方面投資進(jìn)行構(gòu)建、籌備,對(duì)技術(shù)方面的投入不多,后期通過(guò)市場(chǎng)推動(dòng)技術(shù)。
李雪君稱,這樣一來(lái),每一個(gè)合資企業(yè)都是一個(gè)合作伙伴,人與人之間的交往最具考驗(yàn)。那么多合作伙伴都是股東,不是普通的員工,要怎么管理?就像兩個(gè)人談戀愛(ài)、結(jié)婚過(guò)日子需要磨合,事實(shí)上雅居樂(lè)環(huán)保集團(tuán)與合作伙伴沒(méi)有沖突也是不可能的。
不同企業(yè)之間如何融入解決,這是雅居樂(lè)環(huán)保無(wú)法繞行的關(guān)口。李雪君給出了答案:第一,抓主要矛盾;在發(fā)展過(guò)程中,一定要說(shuō)服合作伙伴,如果丟失主要矛盾將是舍本逐末。第二,取得控股公司包括老板對(duì)雅居樂(lè)環(huán)保的理解。在與股東合作時(shí),雅居樂(lè)環(huán)保采取求大同存小異的理念,在次要矛盾中有時(shí)主動(dòng)謙讓。
人和技術(shù)問(wèn)題
并購(gòu)的最大好處是能夠快速進(jìn)入新的市場(chǎng)獲取項(xiàng)目資源,以擴(kuò)大規(guī)模。在這種切入路徑中,雅居樂(lè)環(huán)保已經(jīng)得到實(shí)在的效果——社會(huì)影響力和口碑傳播度進(jìn)一步提升,部分地方政府會(huì)直接定向招商,或者邀請(qǐng)雅居樂(lè)環(huán)保拿一手項(xiàng)目。
然而,環(huán)保項(xiàng)目資源是有一定的數(shù)量限制,并購(gòu)的窗口期介于3-5年間。在通過(guò)并購(gòu)解決準(zhǔn)入方式之后,雅居樂(lè)環(huán)保正在自己打造項(xiàng)目以達(dá)到做強(qiáng)的目標(biāo)。“我們已經(jīng)自己拿到項(xiàng)目,我現(xiàn)在負(fù)責(zé)的一個(gè)徐州項(xiàng)目就是自己的項(xiàng)目。”雅居樂(lè)環(huán)保集團(tuán)固廢事業(yè)部華東區(qū)域總經(jīng)理張玉鵬告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。
一旦開(kāi)啟自營(yíng)的時(shí)間窗,環(huán)保業(yè)務(wù)不能依靠傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),人才與技術(shù)的解決尤為迫切。2016年1月15日,雅居樂(lè)環(huán)保的第一批員工入職,此后,在實(shí)操人才方面,雅居樂(lè)采用“兩條腿走路”方式:一部分是從雅居樂(lè)地產(chǎn)板塊轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的員工,李雪君重點(diǎn)關(guān)注他們的適應(yīng)性,以及對(duì)環(huán)保行業(yè)的理解程度;另一部分則是外招人員。
三年來(lái),雅居樂(lè)環(huán)保逐步建立人才培養(yǎng)體系,并開(kāi)設(shè)自己的“黃埔軍校”——生產(chǎn)精英訓(xùn)練營(yíng),聯(lián)合高校專家等力量,編制針對(duì)性實(shí)戰(zhàn)教材,進(jìn)行業(yè)務(wù)強(qiáng)化,并嚴(yán)格淘汰,增強(qiáng)人才儲(chǔ)備。
在高管方面,李雪君說(shuō),管理是相通的,雅居樂(lè)在地產(chǎn)風(fēng)控、精細(xì)化管理等領(lǐng)域的一些管理辦法可以移植到環(huán)保板塊,但是不能一味實(shí)行“拿來(lái)主義”,而是通過(guò)分析、摘錄哪些管理方法適用于環(huán)保,再結(jié)合環(huán)保本身的專業(yè)特征,形成既有雅居樂(lè)DNA、又有環(huán)保特色的管理理念。
為了激發(fā)員工的積極性,李雪君提出來(lái)要讓核心成員未來(lái)有相對(duì)的財(cái)富自由。當(dāng)前,雅居樂(lè)環(huán)保的薪酬定位標(biāo)準(zhǔn)是,高管在90分位值以上,中高層在85分位值以上,基層員工在80分位值以上,領(lǐng)先于市場(chǎng)上其他環(huán)保企業(yè)。李雪君透露,未來(lái)還會(huì)推出跟投和股權(quán)的激勵(lì)機(jī)制。
從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向環(huán)保,對(duì)于李雪君來(lái)說(shuō),變化很多,挑戰(zhàn)也很多,他將環(huán)保集團(tuán)比作一個(gè)新的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì),為自己貼上“創(chuàng)業(yè)者”的標(biāo)簽。與地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)足夠成熟的工作流程相比,雅居樂(lè)環(huán)保一切都是從零開(kāi)始摸索。
李雪君已經(jīng)帶著團(tuán)隊(duì)去歐洲、美國(guó)考察過(guò)一圈,現(xiàn)在正接觸巴基斯坦關(guān)于油污處理和有機(jī)物污染治理方面的技術(shù),接下來(lái)他們還打算去日韓。在全世界范圍內(nèi)尋找一些比較好的技術(shù),適度引入,是雅居樂(lè)環(huán)保在技術(shù)層面的一個(gè)做法。
另一個(gè)做法是與中科院武漢巖土力學(xué)研究所、同濟(jì)大學(xué)、長(zhǎng)三角循環(huán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究院等科研院所以及知名學(xué)府達(dá)成戰(zhàn)略合作,這些科研院所的研究成果將在雅居樂(lè)環(huán)保進(jìn)行孵化,通過(guò)案例、技術(shù)轉(zhuǎn)化,產(chǎn)學(xué)研究真正結(jié)合起來(lái)。
協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)
在實(shí)際操作中,不斷有一些人問(wèn)李雪君,雅居樂(lè)做環(huán)保是不是為了地產(chǎn)拿地?“其實(shí)一點(diǎn)都沒(méi)有,我們做環(huán)境的治理,最終定位是為了運(yùn)營(yíng)環(huán)保資產(chǎn)。”李雪君說(shuō),目前的項(xiàng)目暫時(shí)都以工業(yè)園為主。雅居樂(lè)環(huán)?梢酝ㄟ^(guò)環(huán)保手段解決土地存在的工業(yè)污染等瑕疵,如果從地產(chǎn)的角度看,土地自然會(huì)增值,這方面是可以幫助地產(chǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,這在拿地上面可以形成優(yōu)勢(shì),但初衷和落腳點(diǎn)還是為了發(fā)展環(huán)保。
從地產(chǎn)到環(huán)保,兩者之間看似毫無(wú)聯(lián)系,但不可否認(rèn)的是,雙方確實(shí)存在一定的協(xié)同效應(yīng),通常體現(xiàn)在細(xì)枝末節(jié)上。比如,雅居樂(lè)環(huán)保的污水處理技術(shù)非常成熟,治理過(guò)的水體項(xiàng)目都成為很好的游玩去處。因此,當(dāng)前在雅居樂(lè)擁有的樓盤中,都規(guī)劃并配有技術(shù)先進(jìn)的污水處理站。
而諸如農(nóng)藥廠、造紙廠之類的工廠,土壤里面含有很多有毒、污染的釋放性物質(zhì),如果不進(jìn)一步治理,影響可能十幾年。“我們把這些地方的水體、土壤治理之后,能夠帶來(lái)周邊地產(chǎn)的增值,這是環(huán)保背后延伸出來(lái)的利好。”李雪君表示。
雅居樂(lè)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并正在試水將地產(chǎn)與環(huán)保結(jié)合起來(lái)。在去年11月的品牌發(fā)布會(huì)上,雅居樂(lè)環(huán)保宣布,未來(lái)將打造“環(huán)保產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的協(xié)作模式,將通過(guò)投融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園區(qū)興建、企業(yè)招商、技術(shù)指導(dǎo)、服務(wù)運(yùn)營(yíng)等,為城市打造新興的環(huán)保產(chǎn)業(yè)新城或特色小鎮(zhèn)。
如果從運(yùn)行結(jié)果觀察,環(huán)保甚至還對(duì)雅居樂(lè)地產(chǎn)的全國(guó)化擴(kuò)張起到促進(jìn)作用。李雪君直言,雅居樂(lè)環(huán)保每去到一個(gè)新的地方,比如山西、河北、山東等省,都要跟當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)、國(guó)土規(guī)劃等相關(guān)部門打交道。在這個(gè)接觸過(guò)程中,他都會(huì)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣畢⒂^雅居樂(lè)總部,并介紹集團(tuán)的其他產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)深入了解,當(dāng)?shù)卣畬?duì)雅居樂(lè)的了解度、信任度往往會(huì)增加,其他的產(chǎn)業(yè)也會(huì)有一些進(jìn)入機(jī)會(huì)。“但這只是偶然中的必然。”李雪君說(shuō)道。
向管理要效益
“多元化”的背后是生存。日前,萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在南方區(qū)域9月月度例上就指出,具體業(yè)務(wù)操作要以“活下去”為最終目標(biāo)。他對(duì)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提出5個(gè)基本原則,其中前兩個(gè)原則便是投入和產(chǎn)出嚴(yán)重不匹配的項(xiàng)目,風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)都必須要調(diào)整。
在正式啟動(dòng)環(huán)保業(yè)務(wù)之前,李雪君調(diào)研了200多個(gè)樣本,涵蓋環(huán)保企業(yè)老板、環(huán)保企業(yè)從業(yè)者和職業(yè)經(jīng)理人、政府環(huán)保系統(tǒng)員工、專家學(xué)者、商業(yè)銀行和投行、基金等五大范疇,在確定基本具有合理、可持續(xù)性商業(yè)模式前提下,加上回饋社會(huì)的考慮,環(huán)保才正式成為雅居樂(lè)多元化產(chǎn)業(yè)中的重要一環(huán)。
根據(jù)李雪君的計(jì)劃,未來(lái)三年,雅居樂(lè)環(huán)保固廢處理業(yè)務(wù)占比達(dá)80%以上,智慧水務(wù)可能占10%-15%,剩余的5%-10%是環(huán)境修復(fù)。“為什么做這樣的規(guī)劃?”李雪君解釋,因?yàn)槟壳八h(huán)境和土壤環(huán)境的修復(fù)主要還是屬于政府買單,商業(yè)模式不清晰,盈利空間很有限,治標(biāo)或治本的技術(shù)還不成熟。
事實(shí)上,當(dāng)下環(huán)保企業(yè)的盈利空間參差不齊。“雅居樂(lè)聚焦的這些業(yè)務(wù),尤其是以危廢為核心的固廢業(yè)務(wù),盈利能力遠(yuǎn)高于其他業(yè)務(wù)。”李雪君指出。
以核心業(yè)務(wù)是工業(yè)危廢的兩個(gè)典型上市企業(yè)東江環(huán)保和新宇環(huán)保為例,2017年,東江環(huán)保的凈利率達(dá)17.85%,新宇環(huán)保的凈利率則為29.58%。“我們選擇優(yōu)良資產(chǎn)并購(gòu),再加入金融跟房地產(chǎn)管理的一些手法跟理念進(jìn)去,希望能夠在中高端盈利水平之上,再向管理要一些效益。”李雪君公布,未來(lái)3-5年,環(huán)保集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入希望達(dá)到100-200億元的規(guī)模。
要從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)奪盈利空間,單純依靠過(guò)往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)難以匹配,根據(jù)不同子領(lǐng)域的不同職能模塊,雅居樂(lè)環(huán)保有針對(duì)性地選擇不同的對(duì)標(biāo)企業(yè)。“中海是我們的對(duì)標(biāo)企業(yè)。”李雪君說(shuō),中海在費(fèi)用與成本的精細(xì)化管理非常出色,雅居樂(lè)環(huán)保會(huì)在日常的一些投資、費(fèi)用管理方面進(jìn)行對(duì)標(biāo)。
投行的戰(zhàn)略和并購(gòu)思維也是雅居樂(lè)環(huán)保的學(xué)習(xí)對(duì)象,雅居樂(lè)環(huán),F(xiàn)在的投資部老總就來(lái)自申銀萬(wàn)國(guó)證券。除此之外,在具體環(huán)保業(yè)務(wù)上面,雅居樂(lè)環(huán)保對(duì)標(biāo)了國(guó)際上面很多頭部專業(yè)環(huán)保企業(yè)。

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