你知道嗎？PPP的土地資源補償模式
根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，及已有PPP項目經驗，本文總結兩種PPP項目土地資源補償模式，分別為：土地一二級聯(lián)動開發(fā)和土地綜合開發(fā)。
(一)土地一二級聯(lián)動開發(fā)
土地一二級聯(lián)動開發(fā)，指土地、房屋兩級市場聯(lián)動開發(fā)，即從事土地一級開發(fā)的片區(qū)、園區(qū)開發(fā)企業(yè)通過一定的方式參與甚至主導二級開發(fā)。
一二級聯(lián)動開發(fā)對于企業(yè)而言：
(1)節(jié)約成本。由于土地成本可控，可以節(jié)省開發(fā)建設成本，據(jù)統(tǒng)計，一二級聯(lián)動能省開發(fā)成本近10%，甚至更多;
(2)熟悉項目狀況。從事一級開發(fā)的開發(fā)企業(yè)比其他企業(yè)更熟悉整個開發(fā)項目用地的狀況，在人力資源、土地開發(fā)狀態(tài)、拆遷遺留問題、工程進度要求等方面更有優(yōu)勢。
對于政府而言：
(1)解決一級開發(fā)資金不足的問題;
(2)不會出現(xiàn)土地供應不出去的情況。
針對一級土地開發(fā)及園區(qū)開發(fā)PPP項目，可以通過招拍掛程序實現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)，具體操作如在招拍掛文件中為企業(yè)量身定做設置一些苛刻條件、通過虛增土地成本、設置拆遷遺留問題等方式增加中標難度，以及在地塊內預先建設規(guī)劃技術指標條件所要求的輔助設施、配套設施等;一二級聯(lián)動開發(fā)可以通過一些方式實現(xiàn)，但應該看到會存在一些法律風險：不正當競爭嫌疑、串標嫌疑、聯(lián)合體投標權利義務難以界定等風險。
(二)土地綜合開發(fā)
《關于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》(國發(fā)[2013]33號文)及《關于支持鐵路建設實施土地綜合開發(fā)的意見》(國辦發(fā)〔2014〕37號)都強調要盤活鐵路用地資源，鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發(fā)利用。
33號文強調：“支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)。創(chuàng)新節(jié)地技術，鼓勵對現(xiàn)有鐵路建設用地的地上、地下空間進行綜合開發(fā)。符合劃撥用地目錄的建設用地使用權可繼續(xù)劃撥;開發(fā)利用授權經營土地需要改變土地用途或向中國鐵路總公司以外的單位、個人轉讓的，應當依法辦理出讓手續(xù)。地方政府要支持鐵路企業(yè)進行車站及線路用地一體規(guī)劃，按照市場化、集約化原則實施綜合開發(fā)，以開發(fā)收益支持鐵路發(fā)展。”
37號文針對土地綜合開發(fā)，提出了詳細措施：
1、盤活現(xiàn)有鐵路用地
以現(xiàn)有鐵路站場及周邊地區(qū)相關規(guī)劃為依據(jù)，支持鐵路運輸企業(yè)利用自有土地、平等協(xié)商收購相鄰土地、依法取得的劃撥用地進行綜合開發(fā)，可分層設立建設用地使用權，提高利用水平。
2、鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發(fā)
明確土地綜合開發(fā)項目與對應鐵路站場、線路工程要一體規(guī)劃、聯(lián)動供應、立體開發(fā)、統(tǒng)籌建設，要合理確定綜合開發(fā)用地邊界。
3、完善土地綜合開發(fā)的配套政策
編制土地綜合開發(fā)相關規(guī)劃，完善綜合開發(fā)用地的供應模式，并對綜合開發(fā)用地指標予以計劃單列，完善相關工程的建設標準規(guī)范。
4、加強土地綜合開發(fā)的監(jiān)管和協(xié)調
統(tǒng)一聯(lián)建的綜合開發(fā)用地要向國土資源部進行備案，要與國土資源部門簽訂土地綜合開發(fā)利用協(xié)議，相關政府部門要加強建設管理。
通過33號文和37號文，可以發(fā)現(xiàn)幾大亮點：
1、政府對企業(yè)參與土地增值收益開始讓渡
鐵路運輸企業(yè)依法取得的劃撥用地因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》，以及分層設立的建設用地使用權，可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。通過土地協(xié)議出讓方式企業(yè)可以適當獲取土地增值收益。
2、土地增值收益得到增加
利用鐵路用地進行地上、地下空間開發(fā)，在符合規(guī)劃的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分層設立建設用地使用權。分層設立土地使用權提高了土地容積率，增加了土地增值收益。
3、整體出讓，捆綁招標
新建鐵路項目未確定投資主體的，可在項目招標時，將土地綜合開發(fā)權一并招標。
4、整體出讓，可設招標壁壘
新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開發(fā)權的，綜合開發(fā)用地采用招標拍賣掛牌方式供應，并將統(tǒng)一聯(lián)建的鐵路站場、線路工程及相關規(guī)劃條件、鐵路建設要求作為取得土地的前提條件。
土地綜合利用開發(fā)實質是：建立了鐵路等基礎設施建設獲得土地資源補償?shù)臋C制、探索了軌道交通導向型土地綜合開發(fā)模式、調整了土地增值收益在國家和投資主體之間分配。
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